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대토보상 PM

대토보상개발 PM 주요업무

  • · 대토신청 토지주 모집
  • · 용지공급 조건(위치/가격/용도)관련 LH공사 협상
  • · 개발사업 전체 총괄대행(사업기획, 개발방안 수립, 사업타당성검토, 인허가, 시공사/PF 금융기관 조건협의, 분양 및 임대 후 사업관리)

요건

  • 法 제63조 요건 : 일정 면적(주거지역·비도시지역 60㎡, 상업·공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡) 이상의 토지 양도자가 현금(채권보상금액 제외) 대신 토지로 보상받기를 원하는 경우, 아래 한도에서 토지로 보상할 수 있다.
    · 法 면적 한도 : 1인당 주택용지 990㎡(300평) 이하, 상업용지 1,100㎡(333평) 이하
    · 針 금액 한도 : 대토신청(보상)금액의 130% 해당 금액까지, 수의계약 가능
    ※ 주의 : 토지거래허가구역 내, 혹은 인접한 시는, 부재부동산 소유자(사업인정고시 시점 이전, 30Km 외 거주)는 “양도소득세 + 1억 원” 외 필수적 채권보상대상자
  • 대토대상 : 주택용지(단독주택용지, 공동주택용지), 상업용지(상업용지, 근린생활용지), 업무시설용지(제한 無)
  • 우선순위 :
    ① 현지인(경합 시 채권보상 및 대토보상 비율이 높은 자 우선, 30억 원 이상 시 100% 간주, 경합 시 최종 추첨으로 선정),
    ② 부재부동산 소유자(경합 시 대토보상 비율이 높은 자 우선)
  • 대토가격 : 일반분양가격(法), 평균낙찰가격(針, 3필지 이상 입찰대상 토지가 있는 경우에 한정 대토보상 시행, 2분의 1 이상 낙찰 시도, 평균낙찰가율 산정)

절차

  • Step 1.
    대토계획공고

    · 보상계획을 공고하는 때

    · ① 대상자 선정기준, ② 우선순위, ③ 대상자 결정방법, ④ 대토의 위치, 면적, 추정가격, 예상 공급시기,
    대토로 보상받기로 결정된 권리의 전매제한 등에 관한 사항이 포함

  • Step 2.
    대토보상신청

    · 보상협의 개시 후 15일 이내

    · “대토보상신청서” 작성, 의향서, 부재부동산 소유자는 양도소득세 제외, 현금보상액 범위 내에서만 신청 가능

  • Step 3.
    용지매매계약

    · 우선순위 고려, 대토보상대상자 결정 → 대토보상계약(협의계약/종결) 체결

    · 공공용지 협의취득을 원인으로, 토지소유권 이전, 양도소득세 납부, ‘선도매매’, 선지급된 대금 이자 발생(3년 만기 국고채 금리)

  • Step 4.
    용지매매계약

    · 대토보상계약 후 2~3년 소요, 희망필지 접수 → 추첨 → 공급필지 확정 → 대토 공급가격 결정(평균낙찰가액) → 대토공급계약 체결 (대토 확정)

    · 현금보상전환 여부 결정, 종기

  • Step 5.
    소유권 이전 등

    · 대토공급계약 후 2~3년 소요, 사업준공 후, 매매대금 전액 납부 시, 인·허가용 토지사용승낙은, 1회차 중도금 납부 후 가능, 등기원인, “대토보상”

    ※ 전매금지 규정 위반 시, 매매계약 해제문제가 발생, 이 경우는, 위약금 발생

  • Step 6.
    수익실현

    · 전매/개발·분양을 통한 수익 실현

    ※ 5~6년 후, 지역 부동산 시장에 관한 확신 어느 정도의 수익 실현이 가능한지?

형태 : 전매형태

  • 先 신탁구조

    · 용지매매계약 체결 전, 신탁(대출목적 금전신탁), 이 경우 피수용자가 신탁회사가 된다.

    · 수서역세권 사례(보상금액의 120% 매입)

    [유의] 권리양도에 관한 소득세 55%, 대체 부동산 취득세 감면 4.6%를 포기하여야 하기 때문에, 120%를 받더라도 양도소득세를 제외하고,
    취득세 손실분을 감안하면, 104.4%
    (4.4% = 20% - 11% - 4.6%)에 매각하는 것과 동일    하다.

    · 간접보상혜택을 전혀 받을 수 없다.

  • 後 신탁구조

    · 용지매매계약 체결 후, 신탁(대출목적 금전신탁), 이 경우 피수용자는 토지소유자가 된다.

    · 과천지식타운(보상금액의 105~110% 매입) , 덕은지구

    [유의] 대토업체가 내 이름으로 종료 시까지 사업을 하는 것이다. 실질이 권리의 양도(전매)인데, 사업소득세(38% ; 세무조사 위험)를 납부한다.

    · 이는 토지보상법에서 금지하는 전매행위로 현금보상으로 전환될 수 있다.
    (이로 인한 Risk가 잠재되어 있다).

  • 현물출자 후 주식매도

    · 대토보상권을 현물출자하고, 현물출자로 발행된 주식을, 대토업자들이 특정 금액으로 매수하는 방식이다.

    ·사설 대토업체 입장에서 위 방식으로 사업추진 시, 초기 대출(담보의 100%를 초과하는 대출)이 어려운 문제가 있다. (주식양도차익 과세율은 20%이다)

    [유의] 용지매매계약(= 협의계약)을 체결하기 전, 부동산투자회사 설립이 바로 가능한지 여부를 확인한다.
    나도 모르게, 신탁방식으로 진행될 수 있다.

형태 : 참여형태

  • 확정수익 배분방식

    · 사업위험 : 모두 지주가 부담 (손실 시, 모두 지주 부담)

    · 사업주체 : 대토업자 (모든 의사 결정)

    · 수익배분 : 수익이 얼마든지, 실제 투자금
    (= 협의보상금 – 초기 대출금)의 100% 내지 150%로 수익 고정

    · 기타수익 : 시공자 선정, 분양과정 등에서 발생할 수 있는 기타 소득도 모두
    대토업자 수익

    · 방식 : 보통, 신탁방식으로 진행한다.

    특징 : 실질적으로 모든 사업 위험은 지주가 부담하면서, 모든 초과이득을
    대토업자가 가지고 가는 비정상적인 방식이다.

  • 용역대금 지급방식

    · 사업위험 : 모두 지주가 부담 (손실 시, 모두 지주 부담)

    · 사업주체 : 지주 (모든 의사 결정)

    · 수익배분 : 모든 수익을 지주가 가지고 가며, 다만, 수익발생 시 용역업체에게
    매출액 기준 2%의 수수료 지급

    · 기타수익 : 시공자 선정, 분양과정 등에서 발생할 수 있는 기타 소득도 모두
    지주 수익

    · 방식 : 신탁, 부동산투자회사(현물출자)방식 모두 가능

    특징 : 대토제도 도입 취지가 주민의 개발혜택 공유라는 점을 고려하면, 대토업자 주도의 대토보상 시행은 개발이익 사유화라는 심각한 사회적 문제를 낳고 있다는 점에서, 가장 바람직한 사업방식이다.

주의사항

  • · (1) 전매형태와 (2) 참여형태 중 확정수익 배분방식의 경우, 일단, 대토업자 회사들은, 별도의 회사(예를 들면, 장*대토개발 주식/유한 회사 등)를 설립, ‘지주’들과 약정서를 체결하는데, 이는 ‘대토사업’이 망하더라도 어떠한 결정적 손실을 보지 않기 위한 수단이다.
  • · 위 약정서 위약벌 규정을 보면, “위약벌로 대토보상금액의 20%를 지급하기로 한다.”라는 규정을 두고 있으며, 해지기한을 설정 자유롭게 해지할 수 없도록 구성한다.
  • · 약정서 내용을 비공개 하기로 하고, 공개 시 손해배상책임을 부담하기로 하며, 대토사업에 ‘협조자’에게는 다른 약정조건을 부가한다.
  • · 무리한 절세를 위해, 비정상적인 세무 신고 방법을 이용하고 있으며, 이런 이유로, 각종 약정서의 세무당국에 대한 비공개 조항을 두고 있는데, 무리한 절세는 세무조사의 표적이 될 수 있다.

박앤정 자문

  • · 신탁구조가 리츠구조에 비하여, 대토절차, 대토관리 측면에서 유리하나 현행 실무가 대토업체에서 토지소유자의 대토권을 매수(전매)하는 방식으로 사업을 진행하기 때문에 법적인 문제를 야기하고 있고, 야기될 수 있다.
  • · 대토제도 도입 취지가 주민의 개발혜택 공유라는 점을 고려하면, 대토업체 주도의 대토보상 시행은 개발이익 사유화라는 심각한 사회적 문제를 내포하고 있고, 이는 어느 시점에 바로잡아 질 것으로 판단된다.
  • · 이러한 점에서 토지소유자(주민)가 중심이 되는 대토보상 시행이 절실하며, 주민이 스스로 주체가 되어 대토보상에 참여하고자 할 경우, 맞닥뜨리게 되는 법률문제, 그리고 금융문제, 시공문제 등 대토보상과 관련한 모든 부분을 ‘용역대금 지급방식’으로 법무법인 박앤정 직접 자문하고 있다.